5月15日，国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确了未来城市更新的八项核心任务，标志着我国城市发展正式进入以存量优化为主的新阶段。这份政策文件不仅为城市高质量发展提供了顶层设计，更为建筑行业打开了万亿级市场空间。以下从政策核心、行业机遇、实施路径三个维度展开深度解析。

一、政策核心：八大任务重构城市发展逻辑

此次政策聚焦城市安全、功能、生态、文化四大维度，系统部署八大任务：

1. 居住品质提升：从单体建筑到社区街区，构建“安全+舒适”的居住体系。

- 既有建筑改造：加快拆除D级危房，分类改造C级危房和非成套住房，同步推进节能改造与功能转换。例如，上海瑞康里通过保留历史风貌与功能混合开发，实现“烟火传续”与居民生活品质提升。

- 老旧小区改造：2025年将全面完成2000年底前建成小区的改造，重点消除燃气管道、消防通道等安全隐患，支持加装电梯并完善养老、托育等配套设施。郑州沙湖村通过统筹重建模式，将157栋自建房改造为集居住、商业、公共服务于一体的新型社区。

- 完整社区建设：以“15分钟生活圈”为目标，补齐社区医疗、教育、健身等设施短板，推动“社区嵌入式服务”落地。

2. 城市功能升级：

- 基础设施更新：推进地下管网、防洪排涝系统改造，2025年计划投资2000亿元用于城市更新项目。

- 生态修复与文化保护：实施海绵城市、绿道建设，同时严格保护历史建筑，禁止“拆真建假”。

二、行业机遇：万亿市场下的三大转型方向

1. 技术驱动的精细化改造

- 模块化与装配式技术：中建八局在上海恒隆广场项目中采用模块化箱体，实现“零干扰”施工，工期缩短50%以上。

- 智慧化应用：济南舜泰广场通过AGV机器人提升停车效率3倍，台州官河古道植入光纤传感器实时监测水质。

2. 存量资产运营能力

- 工业遗产活化：万科将上海生物制品研究所老厂房改造为上生·新所，引入文化、办公、商业等复合业态，年客流量超500万人次。

- 社区服务延伸：老旧小区改造后需引入专业物业与运营团队，郑州计划通过“街区化物业管理”破解零散片区治理难题。

3. 绿色低碳转型

- 节能改造：政策要求持续推进既有建筑节能改造，上海浦东新区试点光伏建筑一体化，年发电量达300万千瓦时。

- 生态修复：重庆通过“肥瘦搭配”模式整合专项债资金，推进长江沿岸生态修复与产业升级。

三、实施路径：破解三大核心痛点

1. 资金瓶颈突破

- 多元化融资：政策明确支持专项债、REITs、保险资金等参与城市更新。例如，天津通过“城市更新基金+银行信贷”模式，为柳林片区项目提供120亿元资金支持。

- 资源整合：苏州允许存量建筑功能临时转换，5年内土地用途不变，降低企业转型成本。

2. 公众参与机制

- 全流程协同：成都“金角银边”项目引入“社区设计师”制度，居民通过VR技术参与空间设计，改造后社区使用率提升40%。

- 长效管理：上海阳曲小区改造后建立“居民监督委员会”，确保公共设施维护与社区治理可持续。

3. 历史文化保护与利用

- 最小干预原则：福州烟台山更新项目保留80%历史建筑，通过“修旧如旧”与业态植入，打造文旅融合示范区。

- 数字化赋能：台州官河古道利用AR技术还原宋代商贸场景，文化消费占比提升至35%。

四、未来展望：从“拆改留”到“留改拆”的范式转变

政策明确到2030年要形成“可持续的城市更新模式”，这意味着建筑行业需从“大拆大建”转向“有机更新”。企业需重点关注：

- 政策窗口期：2025年全国城市更新投资预计突破3万亿元，具备资金、技术、运营能力的企业将抢占先机。

- 技术壁垒构建：BIM、智能监测、低碳材料等技术应用将成为竞争关键。例如，芜湖人民城市驿站通过光伏发电玻璃幕墙，实现建筑能耗降低30%。

- 生态价值转化：上海蟠龙天地通过“公园+商业”模式，将历史街区改造为年客流量超1000万人次的文旅地标，土地价值提升2倍以上。

结语：城市更新不是简单的物理改造，而是一场涉及空间重构、产业升级、文化传承的系统性变革。建筑企业需把握政策导向，以技术创新为引擎，以运营能力为支撑，在万亿级市场中找到差异化竞争路径。未来十年，能够将“安全、智慧、绿色、人文”融入更新全过程的企业，必将成为城市高质量发展的核心参与者。

来源：https://www.toutiao.com/article/7504939797803450880/